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当前房地产市场形势与预测

时间:2017-03-15 18:32:00 来源:网络

2017年6月21-22日,主题为“跨界与融合:产业地产的白银时代”,第九届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。该论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办。

欧阳捷:尊敬各位嘉宾,感谢全联房地产商会邀请来跟大家分享一些研究心得。刚才李铁主任讲到了,先有产业还是先有人,有人就要有房子,因此,我们无论中国未来怎么发展,房地产依然是非常重要的产业,特别是现在目前住宅市场依然占到了全国房地产市场的90%以上,所以我们要是谈房地产不谈住宅显然是不行的。

这次我带来的题目是“未来三年的住房市场的预备判”,很多机构在研究房地产市场,但是看过去多,看未来少,看未来三年可能更少。未来三年很难预判,当时接到这个题目的时候在想,未来三年到底什么样的变化,我们现在是空口说白话。更重要的是需要找出背后的逻辑关系,未来发展到底什么样的逻辑,如果找出这样的逻辑,未来三年预判不是非常重要的事。

这张图非常明确可以看到,房地产拉动作用在弱化,房地产2014、2015年都是在下面,现在已经翻到上面,在粗的绿线的上方,粗的绿线是GDP,但是逐步下降,接近于GDP增加值,意味着什么呢?意味着房地产对于GDP的贡献正在减弱,当然我们看到工业增加值还在下方,这条上窜下跳的红线是金融业,金融业在2015年股灾前后的时候,对GDP的贡献非常大。但是现在已经是负增长了。

为什么我们会是减弱呢?从这张图上可以看到,三个箭头都是往下,包括住宅、商业、办公,全部增速都在下降。意味着我们未来增长是不可持续的,这个不可持续从2016年5月份开始持续往下走了。

首先需要确认的是:容积率与建筑密度是正相关的,那么容积率越低,相应的住户数量就会相对低一点,居住的舒适度就会更高。但对于开发商来说,容积率越低,开发商可用于回收资金的面积就越少。所以住户是希望容积率越低越好,而开发商则会希望容积率越高越好。那么,如何持平开发商和住户的需求,就需要把容积率保持在一个合理的范围内。

为什么说不可持续?我们在去年做了预判,去年年底和今年年初的时候,我们曾经发了两篇文章,我的个人微信“欧阳先生”发的。当时预判今年的房地产市场是“量平加温、略有增长”,为什么得出这样一个结论,为什么我们说未来的热点城市无地可建、无房可售、无房可买。北京基本上无房可买。

一线城市1-5月份供应量,基本上相当于去年全年一半左右,这个供应节奏相对来讲还是基本合理的,但是二线城市整个供应量是去年、前年1/3,今年有没有可能超过去年,甚至更大幅度接近2015年,我们相信绝无可能。

有没有可能一二线城市增加土地供应呢?非常难。虽然我们在4月1日看到了一个非常重大的信息。在前面贵宾室的时候,我们在讨论,雄安新区到底给大家带来什么,那个时候雄安新区横空出世,把所有人目光吸引过去了,忽略了同一篇发布的重要的文件,住建部和国土资源部发布的通知,通知上明确提出了,低于12个月的区划周期的城市,要增加土地供应,直至大幅度显著增加。另外高于12个月甚至更多的,区划量更高的城市,要减少土地供应,甚至断供。

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